Außerordentliche Kündigung

Wann ist eine außerordentliche Kündigung im Gewerbemietrecht möglich?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus. Ein solcher liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unter Abwägung aller Umstände nicht zugemutet werden kann. In der Praxis geht es fast immer um diese Konstellationen:

• Zahlungsverzug des Mieters: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder insgesamt mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.
• Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs: Der Vermieter überlässt die Gewerberäume nicht rechtzeitig oder entzieht sie wieder – etwa weil eine baurechtliche Nutzungsgenehmigung fehlt.
• Erheblicher Mangel der Mietsache: Die Räume sind so mangelhaft, dass der vertraglich vorgesehene Geschäftsbetrieb nicht möglich ist.
• Vertragswidriger Gebrauch: Der Mieter nutzt die Räume dauerhaft anders als vereinbart, überlässt sie unbefugt Dritten oder gefährdet die Substanz des Objekts.
• Nachhaltige Störung des Betriebsfriedens: Wiederholte erhebliche Pflichtverletzungen, die das Vertrauensverhältnis zerstören.
• Gesundheitsgefährdung: Die Räume sind in einem Zustand, der eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit mit sich bringt.

Abmahnung: meist die Pflicht vor der Kündigung

Beruht der wichtige Grund auf einer Pflichtverletzung der anderen Vertragspartei, ist die außerordentliche Kündigung in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung oder nach fruchtlosem Ablauf einer Abhilfefrist zulässig. Das ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Kündigungen scheitern.

Worauf es bei der Abmahnung ankommt:

• Konkret benennen: Die beanstandete Pflichtverletzung muss so genau beschrieben sein, dass der Empfänger weiß, was er ändern soll – pauschale Rügen genügen nicht.
• Fristsetzung: Setzen Sie eine angemessene Frist zur Abhilfe. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab.
• Kündigung ankündigen: Machen Sie deutlich, dass Sie bei erneutem oder fortgesetztem Verstoß außerordentlich kündigen werden.
• Zugang beweisbar machen: Dokumentieren Sie den Zugang der Abmahnung – im Streitfall trägt der Kündigende die Beweislast.

Die Abmahnung ist entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Beim Zahlungsverzug ist eine Abmahnung nicht erforderlich.

Form, Frist und Begründung – die häufigsten Fehlerquellen

Auch ein inhaltlich berechtigter Kündigungsgrund läuft ins Leere, wenn die Kündigung formal angreifbar ist:

• Schriftform: Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags bedarf der Schriftform. E-Mail oder Fax genügen nicht. Beachten Sie auch die Anforderungen an die Schriftform des Mietvertrags selbst – ein Schriftformmangel kann den befristeten Vertrag ordentlich kündbar machen.
• Richtiger Erklärender und Empfänger: Bei Personengesellschaften und mehreren Vermietern oder Mietern muss die Kündigung von allen und gegenüber allen erklärt werden.
• Vertretungsmacht: Kündigt ein Bevollmächtigter, ist die Originalvollmacht beizufügen – sonst droht die unverzügliche Zurückweisung.
• Begründung: Der Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben anzugeben. Nachgeschobene Gründe sind nur eingeschränkt verwertbar.
• Angemessene Zeit: Die außerordentliche Kündigung muss in angemessener Zeit nach Kenntnis des Kündigungsgrundes erklärt werden. Wer zu lange wartet, signalisiert, dass ihm die Fortsetzung doch zumutbar war.
• Zugang: Die Kündigung wird erst mit Zugang wirksam. Sichern Sie den Zugangsnachweis – etwa durch Boten mit Zeugenstellung.

Was können Sie tun, wenn Sie eine fristlose Kündigung erhalten haben?

Eine außerordentliche Kündigung ist keine vollendete Tatsache. Als Empfänger haben Sie mehrere Ansatzpunkte:

• Kündigung prüfen lassen! Form, Frist, Vertretung, Begründung, Abmahnung – jeder dieser Punkte kann die Kündigung zu Fall bringen.
• Zahlungsrückstand ausgleichen! Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die vollständige Befriedigung des Vermieters die Kündigung unwirksam machen. Hier zählt jeder Tag – lassen Sie die Rechtslage sofort prüfen.
• Widersprechen und weiter nutzen! Halten Sie die Kündigung für unwirksam, sollten Sie dies schriftlich erklären und die Räume nicht vorschnell räumen. Eine unberechtigte Räumung kann teuer werden.
• Einstweiligen Rechtsschutz prüfen! Droht die kurzfristige Schließung Ihres Betriebs, kann eine einstweilige Verfügung den Betrieb sichern.
• Verhandlungslösung suchen! Häufig ist ein Aufhebungsvertrag mit geordnetem Übergabetermin für beide Seiten wirtschaftlich sinnvoller als ein jahrelanger Prozess.

Außerordentliche und ordentliche Kündigung – wo liegt der Unterschied?

Gewerbemietverträge werden meist befristet geschlossen. Das hat eine wichtige Folge: Eine ordentliche Kündigung ist während der festen Vertragslaufzeit in der Regel ausgeschlossen, sofern der Vertrag kein Sonderkündigungsrecht vorsieht. Wer sich vorzeitig lösen will, ist deshalb auf die außerordentliche Kündigung angewiesen – oder auf eine einvernehmliche Aufhebung. Zur laufenden Vertragsanpassung siehe Anpassung der Miete.

Bei unbefristeten Gewerbemietverträgen gelten dagegen die gesetzlichen Fristen: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Maßgeblich ist dann immer der konkrete Vertrag.

Ein häufig übersehener Sonderfall: Ist bei einem befristeten Vertrag die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen – und wird damit ordentlich kündbar. Das ist einer der schärfsten Hebel im gewerblichen Mietrecht.

Häufige Fragen zur außerordentlichen Kündigung im Gewerbemietrecht

Ab wann darf der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen?

Wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder wenn der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten erreicht. Eine Abmahnung ist in diesem Fall nicht erforderlich.

Kann ich als Gewerbemieter die fristlose Kündigung noch abwenden, wenn ich zahle?

Häufig ja. Wird der Vermieter vollständig befriedigt, kann die Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden. Die für Wohnraum geltende Schonfristzahlung ist im Gewerbemietrecht allerdings nicht anwendbar – hier gelten andere Maßstäbe. Lassen Sie das unbedingt kurzfristig prüfen.

Muss ich vor der außerordentlichen Kündigung immer abmahnen?

Bei Pflichtverletzungen in der Regel ja. Entbehrlich ist die Abmahnung insbesondere beim Zahlungsverzug, bei offensichtlicher Aussichtslosigkeit oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Wie schnell muss ich nach Kenntnis des Kündigungsgrundes kündigen?

Innerhalb angemessener Zeit. Eine starre Frist gibt es im Mietrecht nicht – wer aber wochen- oder monatelang zuwartet, riskiert den Einwand, die Fortsetzung sei ihm doch zumutbar gewesen.

Was passiert nach einer wirksamen außerordentlichen Kündigung?

Das Mietverhältnis endet sofort. Der Mieter muss die Räume geräumt zurückgeben. Gibt er sie nicht heraus, kann der Vermieter auf Räumung klagen; zugleich kommen Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz – etwa den Mietausfall bis zur Weitervermietung – in Betracht.

Kann ein Gewerbemietvertrag außerordentliche Kündigungsrechte ausschließen?

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund lässt sich nicht wirksam abbedingen. Vertragliche Regelungen können die Voraussetzungen aber konkretisieren – und formularmäßige Klauseln unterliegen der AGB-Kontrolle. Wir prüfen Ihren Gewerbemietvertrag gerne im Detail.

Wir prüfen Ihre Kündigung – auf beiden Seiten des Vertrags

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